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IL RENT TO BUY


Comprare o affittare? Una nuova soluzione


Autore: Dott.ssa Alice Reggiani


1. Che cos’è il Rent to Buy?

Il Rent to Buy è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d'affitto, il quale potrà trasformarsi in una compravendita.

Il Rent to Buy è un nuovo tipo di contratto che è stato introdotto nell’ordinamento italiano con il c.d. Decreto Sblocca Italia, D.L. n. 133 del 2014 convertito in Legge n. 164 del 2014.

Esso è un contratto di concessione in godimento di un bene con diritto all’acquisto del medesimo bene. Con detto contratto, il conduttore potenziale acquirente del bene paga un canone e, dopo il decorso di un determinato termine fissato nel contratto, può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo parte dei canoni già pagati.

Pertanto, con l’espressione Rent to Buy ci si riferisce a quell’insieme di operazioni contrattuali che derogano al tradizionale metodo di acquisto di un bene (contratto di compravendita), in forza del quale il venditore trasferisce la proprietà del bene a fronte del pagamento del corrispettivo.

Il Rent to Buy si muove all’interno di un contratto di locazione che si trasforma in un contratto di compravendita quando la somma dei canoni di locazione pagati per un certo tempo abbia eguagliato il prezzo pattuito per la cessione della proprietà dell’immobile. In esso, pertanto, si fondono un contratto di locazione e un contratto di vendita di un immobile.

Per semplificare facciamo un esempio:

Tizio (proprietario del bene) conclude con Caio (acquirente) un contratto di Rent to Buy di un immobile, il cui prezzo è pattuito in € 180.000.

Caio, al momento della stipula del contratto versa una caparra iniziale di € 20.000 e si impegna a versare mensilmente a Tizio € 1.100, di cui € 100 saranno versati a titolo di locazione per il godimento del bene ed € 1.000 saranno versati a titolo di acconto per l’acquisto del bene.

Dopo cinque anni, Tizio avrà accantonato € 80.000 di cui € 20.000 di caparra iniziale e € 60.000 di acconto. L’importo che Caio dovrà saldare per acquistare la piena proprietà dell’immobile sarà quindi di € 100.000.


2. Quali sono i vantaggi del Rent to Buy?

Detto contratto ha notevoli vantaggi per ambedue le parti contrattuali.

Il vantaggio principale per il venditore si identifica nella possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti; egli ha, inoltre, l’ulteriore vantaggio di mantenere la proprietà del bene fino a quando non sia interamente saldato il prezzo dovutogli.

Dall’altra parte, invece, l’acquirente ha tanto il vantaggio di non dover corrispondere immediatamente l’intero prezzo del bene, quanto il vantaggio di poter trascrivere immediatamente il contratto nei Registri Immobiliari. Tale trascrizione gli consentirà di “prenotare” l’acquisto del bene e rendere inefficaci ulteriori atti che abbiano ad oggetto lo stesso immobile, al pari delle trascrizioni di contratti di compravendita i cui effetti sono sospensivamente condizionati al verificarsi di un evento futuro e incerto. Nel Rent to Buy, la “condizione sospensiva” è rappresentata dall’integrale pagamento del prezzo da parte dell’acquirente.


3. Quali sono le fasi del contratto?

Il contratto di Rent to Buy si articola in due fasi.

La prima fase consiste nella concessione da parte del venditore e a favore dell’acquirente dell’utilizzo dell’immobile.

La seconda fase – la quale, peraltro, è del tutto eventuale – consiste nel trasferimento della proprietà dell’immobile dal titolare al conduttore. Questa fase è eventuale poiché non vi è alcun obbligo reciproco delle parti di concludere la vendita: ciò che il Legislatore attribuisce all’acquirente è semplicemente il diritto all’acquisto, inteso come potere di acquistare la proprietà dell’immobile alla scadenza del termine avendo corrisposto tutti i canoni dovuti fino a tal momento.


4. Come si misura il canone?

Nel contratto di Rent to Buy il canone mensile da pagare è formato da due diverse componenti: una parte del canone è destinata al pagamento del godimento del bene, mentre l'altra (la più consistente) è destinata ad essere imputata al prezzo di vendita per il caso in cui l’acquirente eserciti il suo diritto all’acquisto del bene.


5. A che tipo di beni si applica la disciplina?

Il contratto di Rent to Buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile, sia ad uso residenziale che commerciale che produttivo, anche in corso di costruzione e può avere ad oggetto anche i terreni.


6. Cosa succede in caso di inadempimento da parte del conduttore?

In caso di inadempimento all’obbligo di corrispondere il canone da parte del conduttore, il venditore ha tre facoltà per tutelarsi: i) la possibilità di avviare la procedura esecutiva forzata sui beni del conduttore al fine di ottenere quanto dovutogli; ii) la possibilità di domandare l’adempimento in forma specifica e iii) la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto.

Il contratto di Rent to Buy può anche non produrre tutti i suoi effetti perché vi può essere l’ipotesi in cui il contratto venga risolto per inadempimento della parte acquirente-conduttore quando quest’ultimo non abbia adempiuto al pagamento delle rate alle scadenze prefissate. In tal caso il venditore-concedente è tenuto a restituire le rate già riscosse, salvo il diritto a trattenerne una parte quale equo compenso per l’uso che l’acquirente-conduttore ha fatto della cosa e salva, comunque, la possibilità per il concedente di ottenere il risarcimento del danno subito per non aver concluso la vendita.

Ricordiamo che il diritto del venditore di domandare la risoluzione del contratto non può derivare da qualsiasi inadempimento dell’acquirente, in quanto la Legge vuole che l’inadempimento sia non di scarsa importanza. Difatti, perché si verifichi l’inadempimento utile alla risoluzione, quest’ultimo deve essere di importo almeno pari alla ventesima parte del prezzo; se l’importo dei canoni non pagati è complessivamente inferiore alla ventesima parte del prezzo, non si potrà richiedere la risoluzione del contratto e il compratore conserverà il beneficio del termine relativamente alle rate successive.


7. Cosa succede in caso in cui il compratore decida di non acquistare il bene?

Nel caso in cui il conduttore decida di non acquistare il bene, il concedente, da una parte avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e potrà trattenere la parte dei canoni riscossi inerente all’utilizzo del bene e, dall’altra, dovrà restituire tutte le restanti somme che avrebbero dovuto essere imputate nel prezzo della vendita.

Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni non dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi, bensì un procedimento per il rilascio del bene, che consiste in un’azione giudiziale molto più breve e meno costosa, sebbene poi – da un punto di vista pratico – il tempo di rilascio del bene dipenda dai singoli Tribunali. Perché questa procedura possa realizzarsi, sarà necessario prevedere apposite clausole nel contratto di Rent to Buy, di cui il notaio o il professionista consultato saprà dare adeguati consigli.


8. Quali sono gli effetti della trascrizione del contratto?

La trascrizione del contratto di Rent to Buy risulta molto importante, in quanto produce essenzialmente due effetti relativamente all’immobile: da una parte, di rendere opponibile ai terzi la concessione in godimento del bene operata tramite il contratto di Rent to Buy e, dall’altra, di prenotazione nell’acquisto del bene.

In tal modo viene garantito al conduttore di acquistare il bene nello stato di fatto e nello stato di diritto in cui il bene si trova al momento della stipula del contratto, neutralizzando eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli avvenute successivamente da parte del venditore.

Il vantaggio della trascrizione, trattandosi di trascrizione di un contratto definitivo e non di un preliminare, fa si che l’acquirente sia protetto non solo per un tempo limitato di tre anni come previsto per i preliminari ma per un termine superiore, pari a dieci anni. Tale termine superiore rappresenta un elemento qualificante tale istituto, che ha la funzione di rafforzare la reciproca tutela delle parti. Il contratto di Rent to Buy, quindi, estende l’efficacia della trascrizione del preliminare a dieci anni in luogo dei tre previsti per il preliminare semplice.


9. Chi le paga le imposte?

Occorre tenere conto che ad oggi non esiste ancora una disciplina tributaria relativa al Rent to Buy. In ogni caso, per valutare i vantaggi e gli svantaggi fiscali dell’operazione, è necessario analizzare la posizione del venditore analizzando il singolo caso concreto. Anche per questo motivo, l’interessato ha bisogno fin dall’inizio delle operazioni di contrattazione della consulenza di un professionista che orienti la valutazione della convenienza della scelta dell’atto e, sicuramente, la consulenza notarile consente di affrontare con completezza, serietà e professionalità i dubbi che possono sorgere in merito.

Va precisato che nel periodo del godimento dell’immobile, le imposte legate al possesso dell’immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto d’affitto, pertanto ad esempio l’IMU relativa al bene sarà a carico del proprietario. La Tasi, invece, si ritiene debba essere pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore. Differentemente, la Tari si ritiene che sia a carico del solo conduttore. Con riferimento, infine, alle spese di trascrizione del contratto di Rent to Buy nei Registri Immobiliari, esse sono a carico dell’acquirente, al pari delle spese ed imposte dovute per l’atto di compravendita dell’immobile.


10. Conviene rispetto alla compravendita tradizionale?

È importante sottolineare che nell’operazione di Rent to Buy il corrispettivo pagato per il godimento del bene non comporta un maggior costo rispetto all’acquisto del bene effettuato con il metodo tradizionale della compravendita. Infatti, la richiesta di un mutuo dopo cinque o più anni di un importo inferiore può generare un risparmio sui costi del finanziamento anche doppio rispetto al corrispettivo pagato per il godimento del bene al venditore.

Il Rent to Buy rappresenta quindi, una leva finanziaria gratuita e se opportunamente valutato e concordato, può rilevarsi più conveniente rispetto ad una compravendita tradizionale.


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