Autore: Margherita Caccetta, Notaio
Le pertinenze sono disciplinate dall’art. 817 del Codice civile e vengono definite come dei beni giuridici dotati di una propria autonomia funzionale che, in conseguenza di un atto di destinazione compiuto dal proprietario, vengono destinati a servizio od ornamento di un altro bene in modo durevole. Non deve essere un atto di destinazione giuridicamente inteso ma si sostanzia in una manifestazione di volontà resa nell’atto notarile.
Ciò vuol dire che quel bene, in un futuro, può liberamente circolare come bene dotato anche di una propria autonomia funzionale.
Diverso è il concetto di atto di destinazione a pertinenza di cui sono gravati alcuni parcheggi costruiti in forza della legge Tognoli. Tali bene, se non trasferiti unitamente all’unità immobiliare, devono essere necessariamente asserviti ad un immobile sito nello stesso Comune pena l’intrasferibilità dello stesso bene e di ciò si farà espressa menzione nell’atto notarile.
Dal punto di vista giuridico, il codice civile non pone limiti al numero di pertinenze che un soggetto può acquistare.
Tuttavia la normativa civilistica va coordinata con quella fiscale per quanto riguarda gli aspetti relativi alla tassazione e quindi alle imposte da versare all’agenzia delle entrate al momento dell’acquisto, compito assolto dal Notaio quale sostituto d’imposta.
Innanzitutto la normativa fiscale chiarisce che le pertinenze agevolabili devono rientrare nelle categoria C/2, C/6 e C/7 ovvero magazzini e garages e si può beneficiare delle agevolazioni prima casa (quindi tassazione al 2%) anche per le pertinenze di immobili acquistati con la tassazione agevolata ma in misura di una pertinenza per categoria.
Qualora un soggetto dovesse acquistare più pertinenze di quella categoria, la tassazione sarà al nove per cento sul c.d. “prezzo valore” ovvero sul valore data dalla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per un apposito coefficiente per la “seconda casa/pertinenza non prima casa”.
La normativa fiscale come visto è più stringente nel considerare cosa è pertinenza e cosa no.
Infatti dal punto di vista civilistica anche un locale magazzino classificato come C/3 può essere pertinenza ma dal punto di vista fiscale, questo immobile, per alcune agenzie delle entrate, non potrebbe neppure godere del trattamento fiscale del c.d. prezzo valore ma la sua tassazione dovrebbe avere come base imponibile solo il prezzo di acquisto che quindi andrà opportunamente scorporato dal prezzo di vendita.
Di recente però la Cassazione sembra aver portato la normativa fiscale ad allinearsi con quella civilistica in quanto con l’ordinanza numero 6316 del 2022 ha statuito quanto segue:
"Si in tema di pertinenze di immobile destinato ad abitazione principale, che in tema di agevolazione tributarie per “acquisto prima casa”, il concetto di pertinenza è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra, senza che rilevi la qualificazione catastale dell’area che ha esclusivo rilievo formale (Cass. n. 3148/2015). È stato altresì statuito che “In tema di imposta di registro, ai fini dell’estensione dell’aliquota agevolata per l’acquisto della prima casa, deve intendersi compreso tra le pertinenze dell’immobile, destinate al servizio e ornamento dell’abitazione oggetto dell’acquisto, ai sensi della nota II bis all’art. 1 della tariffa allegata al d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificata dall’art. 3 della legge 28 dicembre 1995, n. 549, e sulla base della nozione dettata dall’art. 817 cod. civ., anche il lastrico solare di proprietà esclusiva dell’acquirente, senza che rilevi che il bene sia censito unitamente all’immobile principale, né che l’acquisto della pertinenza sia concluso con atto separato, assumendo la norma tributaria – nel riferimento alle unità immobiliari di classificazione catastale c/2, c/6 e c/7 – mera valenza complementare rispetto alla citata mozione civilistica (Cass. n. 6259 del 13/03/2013). È stato altresì di recente precisato (Cass. n. 22561 del 2021 in relazione al lastrico solare) che “Ciò che rileva per definire le pertinenze non è la classificazione catastale ma il rapporto di complementarità funzionale che pur lasciando inalterata l’individualità dei singoli beni, comporta l’applicazione dello stesso trattamento giuridico.
3.1. Va pertanto respinta la tesi dell’Agenzia secondo la quale l’elenco di cui alla Tariffa limiterebbe il beneficio alle sole categorie catastali indicate, dovendosi invece ritenere che il legislatore, laddove afferma: «sono ricomprese tra le pertinenze ... », evidenzia con chiarezza che per le unità immobiliari di cui categorie C/2, C/6 e C/7 una sola unità immobiliare, per ciascuna di dette categorie, può godere dell’agevolazione.
3.2. La norma non comprende pertanto una elencazione esclusiva (come invece ritiene l’ Amministrazione finanziaria), in quanto il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro bene dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata “a servizio od ornamento” (articolo 817 del codice civile) del “bene principale”, che dipende, a sua volta, da un fattore oggettivo (l’obiettivo carattere strumentale di un bene rispetto all’altro) e da un fattore soggettivo (la volontà del titolare dei beni in questioni di “asservire” l’uno all’altro). Elemento questi ricorrenti nella fattispecie."
Questa ordinanza ha destato non pochi commenti in quanto la pertinenza di cui si chiedeva l’agevolazione era addirittura una spiaggia privata quindi al di fuori del dibattito delle categorie catastali di cui da tempo si chiede interpretazione unanime in dottrina ed apre ad una visione di più ampio respiro che speriamo venga mantenuta arrivando magari ad una pronuncia a Sezioni Unite.
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