Una guida pratica alla procedura di accertamento
Autore: Avv. Benedetta Latini
Ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1159 bis cc, la proprietà di fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, si acquista ab origine in virtù del possesso continuato pacifico ed indisturbato, per quindici anni. Tale termine si riduce, invece, ad anni cinque, nell’ipotesi in cui l’interessato abbia, in buona fede, acquisito essi beni da un soggetto che in realtà non era proprietario ma in virtù di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento e regolarmente trascritto.
La ratio legis della disposizione in commento deve ovviamente ricondursi alla volontà del legislatore di predisporre una tutela ad hoc per i possessori di piccoli fondi rustici (che spesso si occupano anche della coltivazione del fondo medesimo), situati in particolari contesti territoriali; attraverso misure che facilitino e favoriscano la regolarizzazione del relativo titolo di proprietà.
Le regole procedurali che disciplinano il giudizio di accertamento dell’usucapione ex art. 1159 bis cc, non sono previste dal codice ma si trovano in una legge speciale, n. 346 del 10 maggio 1976; richiamata dallo stesso terzo comma dell’articolo sovra citato [1].
In particolare l’art. 3 della L. 346/1976 prevede che la relativa azione venga instaurata tramite ricorso da depositare presso il Giudice del luogo ove è situato il fondo. Come precisato anche dalla Suprema Corte, ai fini dell’usucapione speciale è necessario che il terreno in oggetto sia destinato in concreto all’attività agraria[2] (Cass. Sent. n. 8778/2010): “non è (infatti) sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all’atto dell’inizio della possessio ad usucapionem, sia destinato in concreto all’attività agraria”. E’ pertanto necessario che nell’atto introduttivo l’avvocato, oltre ad indicare con esattezza le particelle fondiarie, alleghi tutte le prove documentali poste a sostegno della domanda ed indichi altresì i costituendi mezzi di prova utili e necessari ai fini dell’accertamento dell’intervenuta usucapione.
Sebbene si tratti di controversia in materia di diritti reali, ai fini della procedibilità dell’azione non è necessario ricorrere alla procedura di mediazione obbligatoria ex art.5 D.Lgs n.28 del 4 marzo 2010.
Una volta instaurato il procedimento, il ricorso introduttivo ed il pedissequo decreto di fissazione dell’udienza dovranno necessariamente essere notificati a coloro che, nei registri immobiliari, risultano essere formalmente gli intestatari del bene nonché a tutti i soggetti che nei venti anni precedenti abbiamo trascritto nei confronti del ricorrente o dei suoi danti causa una domanda giudiziale avente ad oggetto l’accertamento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sui medesimi fondi. Ma cosa accade se dalle visure risulta che in realtà questi terreni sono intestati a soggetti fittizzi o defunti? Bè in questo caso nel ricorso introduttivo l’avvocato chiederà di essere autorizzato alla notifica per pubblici proclami ex art. 150 cpc!
Ma non è tutto! Ex art. 3 L. 346/1976, il Giudice istruttore, dopo aver verificato la sussistenza di tutti i presupposti per il ricorso alla procedura speciale, disporrà che parte ricorrente provveda altresì a rendere nota la richiesta di usucapione mediante l’affissione dell'istanza, per novanta giorni, all'albo del comune, in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento del diritto di proprietà nonché nell'albo del Tribunale; oltre ad ordinarne la pubblicazione anche sul Bollettino Ufficiale della Regione[3].
Una volta effettuate la formalità richieste, trascorsi 90 giorni, il ricorrente provvederà quindi a raccogliere le dichiarazioni attestanti l’intervenuta pubblicazione, avendo cura di depositarne copia presso il fascicolo telematico.
Dal momento che avverso la domanda di accertamento di usucapione speciale è ammessa opposizione da parte di chiunque vi abbia interesse, entro ulteriori novanta giorni decorrenti dalla scadenza del termine di affissione oppure dalla data di notifica del ricorso; il Giudice potrà (se occorre) assumere le informazioni necessarie e raccogliere le prove indicate nel ricorso e in ipotesi in cui sussistano tutti i presupposti per il suo accoglimento emetterà il relativo decreto.
Il decreto motivato che accoglie l’istanza è soggetto nuovamente alle forme di pubblicità previste per il ricorso introduttivo. La normativa prevede infatti che possa essere proposta opposizione da parte degli interessati, entro sessanta giorni dalla scadenza del termine di affissione.
In assenza di opposizione si potrà procedere alla trascrizione del decreto presso la competente Agenzia del Territorio avendo cura di ottenere dalla competente cancelleria una copia autentica uso trascrizione del titolo, nonché una dichiarazione di mancata opposizione!
In conclusione: Sebbene il procedimento di cui vi ho parlato possa sembrare di importanza ed uso marginali, la dottrina ha a più riprese auspicato che questo modello procedimentale possa essere esteso a tutte le cause volte all’accertamento dell’usucapione di beni immobili quando non si sia in grado di identificare la controparte da convenire in giudizio. Molto spesso infatti i registri immobiliari non sono adeguatamente aggiornati e si riscontrano difficoltà nell’individuare correttamente i soggetti intestatari dei beni. Tale modello infatti, prendendo spunto dal modello tedesco, consente all’instante di instaurare un giudizio di usucapione anche in assenza del convenuto pur garantendo, attraverso le forme di pubblicità previste, il diritto dei terzi interessati di avanzare eventuali opposizioni.
[1] Recita l’art. 1159 bic cc.: “La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni(2).Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione .La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del titolo di proprietà. Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito(3)non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.” [2] Ai fini dell’individuazione dell’attività agraria si veda la definizione contenuta nell’art. 2135 cc. [3] Per quanto concerne la pubblicazione nel Bollettino Ufficiale della Regione, in Toscana, viene offerto un servizio telematico di pubblicazione assolutamente gratuito, con invio per Pec (regionetoscana@postacert.toscana.it) delle relative domande. La pubblicazione avviene settimanalmente, ogni mercoledì.
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