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MUTUI GIOVANI

Il Bonus Prima casa per i nostri giovani


Autore: Dott.ssa Alice Reggiani


1. Introduzione

Il D.L. n. 73 del 25 maggio 2021, c.d. Decreto Sostegni Bis, prevede notevoli vantaggi fiscali per l’acquisto della prima casa, consentendo mutui agevolati ai giovani sotto i 36 anni e con ISEE basso, abolendo di fatto le imposte di registro e catastali e concedendo una garanzia statale pari all’80% del prezzo della casa stessa.


Finalmente, anche i giovani che non hanno ancora un lavoro a tempo indeterminato o altri requisiti solitamente richiesti dalle banche possono avere accesso al credito e quindi richiedere un mutuo per l’acquisto della loro prima casa.


Lo Stato si fa da garante dei nostri giovani.


2. Quali sono le agevolazioni?

La normativa prevede l’esonero dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della piena proprietà, della nuda proprietà, dell’abitazione, dell’usufrutto o dell’uso di abitazioni che siano poi adibite a Prima casa a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto i 36 anni di età e che non abbiano un reddito ISEE superiore a 40.000 Euro.


I beneficiari possono accedere al Fondo di Garanzia sui mutui per la Prima casa, ottenendo di fatto un prestito dalla Banca garantito dallo Stato, per un importo pari al 80% del prezzo della casa.


3. Che requisiti devo avere per ottenere il mutuo?

Le agevolazioni fiscali sono esclusivamente a favore di soggetti che non abbiano ancora compiuto 36 anni di età all’atto del rogito (da considerare tali i nati dal 1985 e successivi) e che abbiano una situazione economica ISEE non superiore a 40.000 Euro annui, a prescindere dalla tipologia di lavoro che esercitano.


4. Che tipo di immobili posso acquistare?

La normativa fa riferimento agli atti di acquisto di abitazioni che devono avere il requisito della Prima casa e sono escluse le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 ovvero abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici.

Inoltre, anche le pertinenze dell’abitazione, garage o cantine, possono beneficiare di detta agevolazione.


5. Quando posso usufruire delle agevolazioni?

Le agevolazioni si applicano per tutti gli atti di vendita stipulati tra il 26 maggio 2021 e il 30 giugno 2022.


6. Come funziona l’agevolazione?

Occorre distinguere se si compra da un privato o da un’impresa.


In primo luogo, per chi compra da un privato l’agevolazione consiste nell’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.


In secondo luogo, chi compra da un’impresa, ovvero le vendite soggette a IVA, non vedrà applicate le imposte di registro, ipotecaria e catastale.


L’IVA deve essere pagata dal compratore al venditore, ma l’acquirente matura un credito d’imposta da poter spendere nei seguenti modi:

- per pagare imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;

- per pagare l’Irpef dovuta in base alla dichiarazione dei redditi da presentare successivamente alla data dell’acquisto;

- per compensare somme dovute a titolo di ritenute d’acconto, di contributi previdenziali o assistenziali o di premi per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro e sulle malattie professionali.


Oltre allo sconto delle tasse sull’atto di compravendita, la nuova normativa prevede delle agevolazioni anche sulle imposte da versare sul mutuo: nello specifico, non si dovrà versare l’imposta sostitutiva e le imposte di registro, ipotecaria e di bollo.


7. Quali sono le sanzioni per dichiarazioni mendaci sui requisiti?

Occorre distinguere tra due potenziali situazioni irregolari.


In primo luogo, può accadere che il soggetto interessato, pur di ottenere il mutuo garantito dallo Stato, non abbia rispettato i requisiti di età o di valore dell’ISEE o non rientri nel periodo delle agevolazioni. In tali casi, se l’Agenzia delle Entrate dovesse riscontrare l’insussistenza di detti requisiti, dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate degli interessi; non venendo meno il requisito della Prima casa, l’imposta di registro sarà nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento sarà del 0,25%.


In secondo luogo, può accadere che il soggetto decada dall’agevolazione Prima casa perché, ad esempio, possiede ulteriori abitazioni, ha alienato entro 5 anni senza riacquisto entro l’anno successivo oppure per mancata alienazione entro l’anno dell’acquisto della precedente casa posseduta. In detti casi, dovranno essere corrisposte l’imposta di registro in misura pari al 9% e le imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa di 50 euro ciascuna; inoltre, vi sarà anche l’applicazione di sanzioni ed interessi e l’imposta sostitutiva sul finanziamento sarà applicata nella misura del 2%.


8. Ricapitolando

I requisiti per poter accedere alle agevolazioni sono:

· avere fino a 36 anni di età non compiuti;

· avere un ISEE fino a 40 mila euro, anche con un rapporto di lavoro atipico;

· l’immobile deve essere adibito a Prima casa;

· l’immobile non deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9;

· il mutuo deve essere stipulato entro il 30 giugno 2022;

· il prezzo della casa non deve essere superiore a 400 mila euro.


Mentre, i vantaggi concessi dalla normativa in parola sono:

· lo Stato garantisce l’80% tramite il Fondo di Garanzia per la Prima casa;

· non si paga l’imposta di registro, ipotecaria e catastale.


Pertanto, restano a carico dei beneficiari solo le spese notarili e le eventuali spese di agenzia.


In sintesi, la misura contenuta nel D.L. Sostegni Bis prevede che anche i giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni e con ISEE fino a 40.000 euro, anche senza un contratto di lavoro a tempo indeterminato, possano accedere al Fondo di Garanzia sui mutui per la Prima casa, ottenendo di fatto un prestito dalla Banca per un importo, garantito dallo Stato, pari al 80% del prezzo della casa.


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